【MyGoNews方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的層面廣泛，舉凡經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治、行政等皆有一定程度的關(guān)聯(lián)，然而當(dāng)要預(yù)測(cè)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)時(shí)，我們無法事先預(yù)測(cè)未來的經(jīng)濟(jì)景氣，亦無法預(yù)測(cè)未來的兩岸關(guān)係或政治發(fā)展等，那麼究竟有什麼影響因素是我們可以事先掌握的？
 
人與房地產(chǎn)的關(guān)係密不可分，只要有人的地方，就有房地產(chǎn)需求，臺(tái)北市地政局曾聘請(qǐng)宏大不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師聯(lián)合事務(wù)所所長(zhǎng)卓輝華擔(dān)任講師，主講「人口與房市結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型中的房市趨勢(shì)與土地政策方向」課程，讓大家經(jīng)由人口數(shù)量的變動(dòng)掌握房市脈動(dòng)，且有助於政府制訂未來的政策方向。

我國(guó)房市景氣與人口、房市結(jié)構(gòu)的關(guān)係
 
卓輝華表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一環(huán)，我國(guó)從1967年起至2014年共有五波房市高峰(圖1)，而自1960年起，我國(guó)人口從1,085萬人成長(zhǎng)至2,343.3萬人，巧合的是，過去60年來，每當(dāng)人口增加約200萬至300萬人時(shí)，在人口增長(zhǎng)的自然需求量帶動(dòng)，以及經(jīng)濟(jì)、金融、社會(huì)等因素的匯集下，便會(huì)創(chuàng)造新一波房地景氣與繁榮(表1)。由此可知房地產(chǎn)市場(chǎng)需求與價(jià)格的上升，與人口成長(zhǎng)的基本居住剛性需求，兩者間有緊密關(guān)聯(lián)。

高齡化、少子化對(duì)未來房市的影響
 
卓輝華指出，我國(guó)近幾年來出生率越來越低，相較於1951年至1984年的出生人口數(shù)，2017年之後的出生人口數(shù)不及其一半，在高齡化比例不斷攀升，出生人口逐漸減少的趨勢(shì)下，聯(lián)合國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)事務(wù)處2017年8月的世界人口展望報(bào)告推測(cè)，我國(guó)人口開始負(fù)成長(zhǎng)的時(shí)間點(diǎn)，依低、中、高推計(jì)，分別落在2021、2032及2039年(圖2)，換言之人口負(fù)成長(zhǎng)最快於2021年發(fā)生，而最晚將於2039年發(fā)生。

隨著出生人口減少以及人口的老化，扶養(yǎng)比越來越高，使得工作人口經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)加重，對(duì)於房地產(chǎn)支出的負(fù)擔(dān)也更沉重，而房地產(chǎn)的購(gòu)買消費(fèi)能力族群大多落於青壯年期(35~50歲)，換言之，倒金字塔型的人口結(jié)構(gòu)將不利於購(gòu)屋消費(fèi)活動(dòng)。另外我國(guó)將近七成房屋被高齡族群持有，高齡族群雖因體力喪失、行動(dòng)不便，產(chǎn)生購(gòu)買地面層或電梯大樓的換屋需求，但因無經(jīng)常性和持續(xù)性的收入，導(dǎo)致投資房產(chǎn)較趨保守，再者當(dāng)未來釋出房產(chǎn)給下一代或進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)，到時(shí)候市場(chǎng)供給增加，房?jī)r(jià)將有平衡或下跌的反映。
 
房市轉(zhuǎn)變趨勢(shì)下土地及住宅政策探討
 
卓輝華認(rèn)為，房?jī)r(jià)是人民決定用腳投票的重要因素，過去六都房產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)量發(fā)展較其他縣市高，得益於我國(guó)將近九成的新增人口都搬進(jìn)六都生活，然而為因應(yīng)未來面臨總?cè)丝跍p少和高齡化、少子化等情形，政府應(yīng)趁國(guó)土計(jì)畫法剛公布實(shí)施之際，研擬區(qū)域均衡的發(fā)展藍(lán)圖，打破以往的行政疆界，重新建構(gòu)都市與鄉(xiāng)村生態(tài)紋理，促進(jìn)區(qū)域均衡發(fā)展，將各項(xiàng)行政資源統(tǒng)合規(guī)劃與運(yùn)用，打造成具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的都會(huì)區(qū)。臺(tái)灣因人口數(shù)量少，內(nèi)需不足以支撐經(jīng)濟(jì)動(dòng)能，只有邁向國(guó)際市場(chǎng)才能讓經(jīng)濟(jì)持續(xù)暢旺，而房地產(chǎn)本就是一個(gè)內(nèi)需為主的產(chǎn)品，當(dāng)遭逢人口減少之際，如何結(jié)合產(chǎn)業(yè)、金融、貿(mào)易，吸引外國(guó)投資或移民置產(chǎn)，將房地產(chǎn)從內(nèi)部需求擴(kuò)大到國(guó)際需求，將是政府應(yīng)關(guān)注的議題與政策方向。